一番最初の書類が見つかりました。
物件の「賃貸管理委託契約書」でした。
日付は平成18年8月5日、過去カレンダで土曜日でした。
不動産管理会社からの書類は全てこう扱われます。
不動産管理会社が借主と契約の際に署名捺印し、
その書類一式を貸主へ郵送する
↓
貸主が確認し、署名捺印後相手方の分を返送する
契約期間は「本物件賃料発生日から賃貸借契約終了時まで。」、
つまり賃借人が出て行けば自動的に終了します。
しかし、今回の場合は元借主が気の毒ではありますが、
敷金の精算が終わっていないので、
法的に契約終了とは見なされないと思われます。
よって、この「賃貸管理委託契約書」もこの件が片付くまで、
まだ効力があります。
では、物件の賃貸しを不動産会社に頼むとは、
一体どんな内容の管理をしてくれるのか、
私も引越しするまでは知りませんでした(^^ゞ
それは毎月の家賃収入から支払う管理手数料によって、
多少管理内容も変わって来ますが、大よそ以下の通りです。
① 連絡取次業務
貸し借りには設備不具合のクレームや賃料不払いの催促など、
それぞれの直接的な利害関係が生じるものですから、
一般的に貸主と借主が感情的なもつれがないよう、
顔合わせる事無く不動参会社の担当者が窓口になるお仕事です。
② 賃料徴収代行
③ 滞納賃料の立替
④ 滞納賃料の保証
⑤ 督促業務
借り人が家賃を滞納した場合のリスクを軽減させるため、
例え滞納が生じても、2～4ヶ月までの様子見期間において、
不動産会社が家賃を立替支払い、貸主に代わって、
滞納した家賃の支払いを督促します。
これが一番メインの代理業務で、この立て替える期間によって、
管理手数料が5%以上か、7%以上かが決まります。
⑥ 苦情受付
⑦ 付帯設備の故障時手配
貸し物件の設備備品等の不具合に対する借主の要求を、
貸主に伝え、貸主に信頼する業者がある場合は直接修理を手配し、
貸主に知っている業者がない場合は、貸主の同意と負担で、
不動産管理会社が代わって修理業者などを手配して、
支払いの精算を行います。
⑧ 設備等の24時間電話対応業務
保全上緊急対応の為で、緊急出動、修理費は全て貸主に請求します。
⑨ 契約更新業務
手数料を対価に契約更新に関わる書類業務を行う事です。
⑩ 解約・精算業務
物件解約の月の家賃と敷金の精算業務です。
今回私のトラブルはここにあります。
⑪ 敷金預かり業務
これは借主のリスクを軽減する為の業務で、
世の中には確かに無茶を言って敷金を返さない貸主も、
いるのは事実らしいですね～テレビでも見た事があります。
⑫ 定期賃貸借の再契約業務
不動産管理業者は以上のサービス業務を以て、
貸主と借主からその報酬を得ているのです。
誰でも出来ない専門的な分野ですから、
当然業界の専門的な知識を持ち、
トラブルが起こらないよう適正な判断とアドバイスをすると、
思っていました･･･
